Fonds immobiliers : Perspectives du marché pour 2025

Comment voyez-vous, en tant qu'investisseur immobilier, l'année 2025 ?

Stephan Lüthi : Avec une grande confiance. Le secteur immobilier suisse bénéficie actuelle­ment de forts vents monétaires favorables. Les taux d'intérêt directeurs ont été réduits de 125 points de base à 0,5 % en 2024, et d'autres baisses de taux sont probables cette année. Bien qu'il y ait une tendance à des conditions de prêt plus strictes, les coûts de refinance­ment se sont développés favorable­ment. Beaucoup d'argent afflue actuelle­ment dans le marché immobilier suisse. Cela se traduit par exemple par le volume des levées de fonds réussies pour les produits immobiliers. L'année dernière, ce volume a dépassé les quatre milliards de francs suisses, un niveau record avant le change­ment de taux d'intérêt. Les fonds immobiliers cotés à la bourse suisse (indice SWIIT) ont enregistré une forte performance l'année dernière, avec une hausse de 17,6 %, et se négociaient à la fin de l'année avec une prime moyenne de plus de 30 % sur la valeur nette d'inventaire, ce qui souligne l'attrait de la classe d'actifs. En 2025, les investisseurs institutionnels ne pourront probable­ment toujours pas se passer de l'immobilier suisse.

Peut-on s'attendre à de nouvelles réévaluations généralisées des biens immobiliers ?

Dans le segment résidentiel et les propriétés commerciales de qualité supérieure, la réévaluation généralisée du marché dans les faibles chiffres uniques est le scénario le plus probable pour 2025. D'une part, des taux d'intérêt directeurs plus bas devraient se traduire par des taux d'actualisation plus bas. D'autre part, ces segments sont particulièrement populaires auprès des investisseurs sur le marché des transactions. En même temps, l'offre d'opportunités d'investissement attractives est limitée. En conséquence, les prix des transactions devraient à nouveau augmenter dans les mois à venir, et les rendements d'acquisition qui ont augmenté depuis 2022 diminueront considérablement. Une réduction du taux d'intérêt de référence pour les propriétés résidentielles aura un effet modérateur sur le développement de la valeur. La croissance de la valeur des secteurs immobiliers plus risqués dépendra de nouvelles baisses de taux d'intérêt et de l'appétit pour le risque des participants au marché.

Y a-t-il une menace de retour à des taux d'intérêt nuls ou même négatifs ?

L'argent devrait coûter quelque chose. Un prix approprié pour les prêts est un instrument précieux de discipline et de direction pour une activité d'investissement équilibrée de manière sensée. L'argent bon marché, en revanche, conduit à des incitations négatives, à une prise de risque accrue et à des excès qui peuvent entraîner des distorsions sur les marchés de l'investissement et de l'immobilier à moyen terme. Nous avons vu cela à nouveau dans ce cycle. De nombreux marchés immobiliers internationaux avec des ratios d'endettement plus élevés ont connu des corrections significatives à deux chiffres lors du retournement des taux d'intérêt. Les conséquences ont parfois été des faillites spectaculaires, que ce soit en Allemagne, aux États-Unis ou en Chine, en particulier parmi les promoteurs et les entreprises de construction qui avaient accumulé d'immenses dettes avec de l'argent gratuit.

Quelles sont les perspectives pour le marché locatif ?

Le marché locatif robuste a été le grand soutien des investissements immobiliers suisses ces dernières années. Sur le marché du logement, il y a maintenant une pénurie de logements à l'échelle nationale. Cela ne devrait pas changer de manière significative dans un avenir prévisible compte tenu des faibles volumes de construction et de l'immigration continue élevée. Les loyers demandés dans le segment résidentiel continueront donc d'augmenter. Cependant, il pourrait y avoir un certain soulagement dans les loyers existants. Le taux d'intérêt de référence devrait baisser au moins une fois l'année prochaine, passant de 1,75 à 1,50 %. Cela correspondrait à une réduction de loyer d'environ quatre pour cent.

Et quelles sont les prévisions pour l'immobilier commercial ?

La demande d'espaces commerciaux dépend principalement des perspectives économiques, qui semblent assez stables en Suisse. La situation actuelle des vacances dans les principaux segments de bureaux, de commerce de détail et de commerce est également gérable. Dans les centres-villes de Zurich et de Genève, il n'y a actuellement presque pas de grands espaces de bureaux vacants disponibles à la location. En dehors des centres-villes, la situation des bureaux est plus compétitive. Les grandes vacances sont généralement limitées à des sous-marchés spécifiques ou à des propriétés individuelles.

Comment la situation dans l'industrie de la construction va-t-elle évoluer ?

En général, il y a beaucoup de raisons de penser à un volume de construction élevé dans les années à venir. En effet, la pression migratoire ne devrait pas diminuer de manière significative. La Suisse se classe haut en termes de qualité de vie, de stabilité et de lieu d'affaires. C'est pourquoi la Suisse se dirige vers une population de 10 millions d'habitants. Compte tenu de ces tendances, l'accélération de la construction résidentielle est souhaitable et économiquement attrayante, mais sa mise en œuvre est semée d'obstacles.

Vous faites référence à la densité des réglementations.

Oui, les processus d'approbation longs et les recours excessifs comme tactique pour empêcher la construction sont sans aucun doute des obstacles élevés pour la construction résidentielle urbaine. Le côté positif est que la pénurie aiguë de logements conduit à une discussion politique plus intense sur la question. De nombreuses forces politiques cherchent des solutions pour accélérer les processus d'approbation et intensifier la construction résidentielle. Le pic de la réglementation de l'aménagement du territoire est probablement atteint. Le problème de la construction résidentielle insuffisante ne peut être résolu de manière durable qu'en augmentant l'offre. Cela nécessite des systèmes d'incitation plutôt que des interdictions. Il est également important de promouvoir la construction résidentielle par les institutions publiques, les coopératives et les promoteurs privés. L'essentiel est la densification dans les zones urbaines pour éviter l'étalement urbain.

Où vont les tendances en matière de durabilité ?

La phase d'orientation touche à sa fin, et l'industrie s'est mise d'accord sur des concepts de base. Il s'agit maintenant de raffiner, de consolider et d'établir des normes industrielles transparentes pour assurer la comparabilité des différents produits d'investissement. Des progrès significatifs ont été réalisés ces dernières années dans la communication des indicateurs environnementaux pour la neutralité climatique, jusqu'à l'auditabilité. Cependant, il y a encore peu de coordination sur les voies de réduction du CO₂. Mais il y a aussi des efforts pour établir une certaine standardisation à l'échelle de l'industrie et donc une comparabilité. En plus de sujets tels que la mesure des émissions de Scope 3, les risques physiques au niveau des propriétés et l'efficacité de l'utilisation de l'eau, l'efficacité des coûts est de plus en plus mise en avant. L'utilisation de l'automatisation intelligente et l'ouverture aux innovations techniques visent à accélérer la réalisation des objectifs de durabilité au même coût.