Ce qui motive actuellement le marché de l'investissement hypothécaire

La normalisation des taux d'intérêt soutient les prix de l'immobilier

Après une forte hausse début 2022, les taux hypothécaires sont repartis à la baisse depuis le second semestre 2023. La pression sur les prix de l'immobilier a donc diminué. La marge de sécurité en cas d'évolution négative inattendue est donc redevenue un peu plus importante. En cas de prêts importants, nous restons toutefois très sélectifs, en particulier dans le domaine du rendement.

Diversification des échéances

Les durées des hypothèques conclues sont à nouveau mieux réparties. Alors qu'en 2023, les demandes portaient surtout sur des échéances courtes, les échéances plus longues sont à nouveau conclues dans une mesure un peu plus importante. Cela facilite l'activité de placement.

Les taux swap, qui se sont envolés, retrouvent un plancher

L'été dernier, les rendements des swaps en CHF étaient supérieurs d'environ 20 points de base (pb) à la moyenne à long terme (par rapport aux obligations de la Confédération, aux obligations hypothécaires et aux obligations d'entreprises). Les taux hypothécaires sont proposés sur la base des taux swap et étaient donc très attractifs par rapport aux obligations. Comme prévu, cette situation s'est normalisée (seules les obligations suisses demeurent assez chères). Les placements hypothécaires ont surperformé le marché obligataire pendant cette période (environ 1% pour une durée de cinq ans). À l'avenir, cet avantage disparaîtra. Ce qui reste, ce sont les spreads de crédit actuels plus élevés du marché hypothécaire.

Des spreads de crédit très serrés sur le marché obligataire

Sur le marché obligataire suisse, presque tous les spreads de crédit sont extrêmement serrés. Les obligations d'hôpitaux constituent une exception. L'ensemble du marché (mesuré par le Swiss Bond Index) ne rapporte que 10 à 15 pb de plus que la courbe des swaps. Les spreads de crédit sont également très étroits pour les obligations en monnaies étrangères. Sur le marché hypothécaire, en revanche, les spreads se creusent. En effectuant un choix et un mélange judicieux des placements hypothécaires, il est donc possible de réaliser une prime de 30 à 50 pb après frais par rapport au Swiss Bond Index. Et ce, même sans élargissement supplémentaire des spreads de crédit. Les hypothèques surpasseront les obligations à plus long terme, avec une volatilité moindre, car leur durée est en moyenne un peu plus courte.

Situation concurrentielle

L'intégration du Credit Suisse à l'UBS devrait entraîner une nouvelle réduction de la part de marché commune. Pour la première fois, les banques domestiques atteindront elles aussi les limites de leur capacité d'absorption. La plupart d'entre elles ne peuvent générer le capital supplémentaire nécessaire qu'à partir de bénéfices non distribués. Cela devrait avoir un effet de soutien sur les marges des opérations hypothécaires à l'avenir. En outre, la plupart des assureurs ont augmenté leur quote-part de prêts hypothécaires au cours de la dernière période de taux bas et sont désormais « pleinement » investis dans cette catégorie d'actifs. Cela aura également tendance à réduire la concurrence sur les marges. Nous voyons maintenant les premiers signes que le scénario décrit devient réalité. Nous avons déjà réussi à augmenter légèrement nos marges sur les nouvelles affaires ces derniers mois.

Situation du marché des courtiers en prêts hypothécaires

Une certaine consolidation du marché a eu lieu (certains intermédiaires se sont retirés, comme Valuu, ou ont restructuré leur modèle économique, comme Money Park). Cela signifie qu'il est de plus en plus important pour les investisseurs de diversifier leur accès au marché hypothécaire. Au cours des six derniers mois, nous avons conclu un nombre de transactions supérieur à la moyenne sur la plateforme UBS Key4 SORE (logements occupés par leur propriétaire) par rapport aux années précédentes. Il s'agit là aussi d'un effet secondaire de l'intégration actuelle du Credit Suisse.

L'empreinte CO₂ devient la norme

Nous avons présenté pour la première fois en 2023 l'empreinte carbone² du portefeuille hypothécaire de notre groupe de placement Swisscanto. Nous sommes heureux de constater qu'elle est nettement inférieure à la moyenne du parc immobilier suisse. Les premières banques (par exemple UBS, Raiffeisen, Zürcher Kantonalbank) indiquent désormais également l'empreinte carbone de leurs hypothèques suisses dans leurs rapports de durabilité. D'autres suivront. La publication des émissions devient ainsi la norme du marché pour les hypothèques également. Cela se fait plus tard que pour d'autres classes d'actifs, car les données et les modèles faisaient défaut jusqu'à présent. Il convient toutefois de noter qu'il existe toujours deux méthodes de calcul différentes. La première se base sur les rénovations connues (documentées par le prêteur). La seconde se base sur les rénovations attendues en fonction de la durée de vie moyenne des éléments de construction (par exemple, l'hypothèse selon laquelle les fenêtres sont remplacées tous les 35 ans). Les deux méthodes utilisent l'année de construction. Cette seconde méthode aboutit à une empreinte carbone environ deux fois moins importante que la première.

ESG en marche

Il existe désormais sur le marché des concepts ESG plus larges, qui peuvent être appliqués aux prêteurs hypothécaires. Il s'agit par exemple de ceux de Wüest & Partner ou de Real Estate Meta Rating on Monitoring on Sustainability (REMMS). Ceux-ci n'ont été développés qu'à la suite des modèles correspondants pour les investisseurs immobiliers (et doivent se contenter de moins d'informations sur l'objet, car le prêteur dispose de moins d'informations sur l'objet par rapport au propriétaire). Il est donc devenu techniquement possible de prendre en compte l'ESG à grande échelle dans le processus d'investissement, comme pour les autres classes d'actifs.

Nous travaillons sur ce sujet pour nos investisseurs et nous vous en dirons plus dans un prochain blog.