Fonds immobiliers suisses - surévalués ou sous-évalués ?

À peu près au moment où les fonds immobiliers suisses cotés en bourse ont atteint leur plus haut niveau annuel, des discussions ont éclaté au sujet de leur évaluation et des prix négociés en bourse. La plupart des fonds affichent actuellement une prime et quelques-uns seulement une décote par rapport à la valeur nette d'inventaire (VNI). Toutefois, la fourchette entre les différents fonds est très large.

Composantes de la prime

Une prime ou une décote se compose de facteurs internes et externes.

Facteurs internes

1. impôts de liquidation différés : Pendant la durée de vie d'un fonds immobilier, les augmentations de valeur s'accumulent au fil du temps, ce qui peut donner lieu à des impôts importants en cas de liquidation. En particulier dans le cas des fonds immobiliers qui ont acquis les biens immobiliers il y a plusieurs dizaines d'années, les impôts différés peuvent s'élever à plus de 15 %. En moyenne, ils s'élèvent actuellement à environ 8 % de la valeur nette d'inventaire.
   
2. prime de diversification : Une large répartition entre les différentes régions, les différents lieux et les différents types d'utilisation réduit le risque de défaut de paiement des loyers et les risques spécifiques aux biens immobiliers. Les investisseurs sont donc prêts à payer une prime de diversification.
   
3. liquidité et sécurité juridique : la négociabilité quotidienne en bourse et la sécurité juridique (y compris les obligations de publication et la protection des investisseurs, car les véhicules d'investissement sont réglementés) sont d'autres avantages décisifs.
4. la valeur attendue : Bien que les caractéristiques individuelles du portefeuille, telles que la propriété, l'emplacement et la qualité des locataires, soient déjà prises en compte dans l'évaluation, les attentes des différents investisseurs concernant l'évolution de la valeur et des revenus sont néanmoins prises en compte dans les prix correspondants.

Facteurs externes :

1. les taux d'intérêt : L'environnement des taux d'intérêt a une influence particulièrement forte sur les prix de l'immobilier. Les investisseurs anticipent des mouvements correspondants dans les fondamentaux des investissements immobiliers, tels que les coûts de financement ou le niveau du facteur d'actualisation dans les évaluations.
2. les alternatives d'investissement : Si, par exemple, les rendements obligataires augmentent ou si le taux d'intérêt sans risque grimpe, cela peut réduire l'attrait des fonds immobiliers et vice versa.
3. le marché locatif : Le marché boursier a également tendance à intégrer l'évolution des perspectives du marché locatif (taux d'inoccupation, perspectives de croissance des loyers, etc.) beaucoup plus rapidement que les évaluateurs immobiliers.

Les évaluations actuelles révèlent des écarts importants

L'examen de la valorisation actuelle des fonds immobiliers cotés en bourse fait apparaître les éléments suivants : La prime moyenne actuelle est de 22,5 %. Cette valeur est très proche de la moyenne historique pondérée en fonction de l'indice, qui est de 21,5 %. En comparaison à long terme avec le rendement de l'emprunt de la Confédération suisse à 10 ans, les fonds immobiliers semblent également être correctement évalués.

On remarque toutefois que les fonds immobiliers axés sur les biens immobiliers résidentiels sont nettement mieux valorisés, avec une prime de 26,3 %, que les fonds immobiliers axés sur les biens immobiliers commerciaux. Ici, la prime n'est que de 4,2 %.

En outre, la prime par rapport à la valeur intrinsèque des actions immobilières est actuellement même négative (-1,2 %) et se situe donc bien en dessous de la moyenne à long terme de 10,4 %.

Fonds immobiliers cotés en bourse raisonnablement évalués selon des normes historiques, actions immobilières en dessous de la VNI

Non seulement les primes, mais aussi les évaluations de la VNI des fonds respectifs et donc les évaluations sous-jacentes des biens immobiliers offrent une marge d'interprétation. Le marché des transactions, avec les prix qui y sont proposés et les exigences de rendement des acteurs du marché qui y sont associées, est notamment déterminant pour l'évaluation des biens immobiliers. Ces résultats sont ensuite intégrés dans les évaluations, mais souvent avec un certain décalage dans le temps.

Quels sont les rendements de distribution escomptés ?

Le rendement des distributions est un autre indicateur d'évaluation. Il indique le niveau des distributions que l'on peut attendre des fonds immobiliers suisses par rapport aux prix actuels du marché. La mise en relation de ce rendement avec les taux d'intérêt en vigueur donne également une très bonne impression du niveau d'évaluation.

Le rendement moyen de la distribution sur la base des prix actuels est de 2,68 %, ce qui correspond à un écart de rendement (rendement de la distribution moins rendement d'une obligation de la Confédération suisse à 10 ans) de 2,23 %. En comparaison à long terme, cet écart est légèrement inférieur à la moyenne historique (2,90 %). Si l'on part du principe que les placements immobiliers offrent une protection contre l'inflation et que l'on tient donc compte des prévisions d'inflation à moyen terme de la Banque nationale suisse (BNS), l'écart de rendement réel est nettement plus élevé (3,16 %). Toutefois, il est également légèrement inférieur à la moyenne historique (3,87 %). En termes relatifs, l'écart de rendement réel est toutefois plus proche de la moyenne historique.

Rendement de distribution moins le rendement réel ou nominal de l'obligation de la Confédération suisse à 10 ans

Conclusion

En résumé, les primes des fonds cotés en bourse ont augmenté ces dernières semaines, mais la valorisation actuelle est appropriée en comparaison historique. Les fonds axés sur les immeubles commerciaux et les actions immobilières sont évalués en dessous de la moyenne. La prime de risque, mesurée par l'écart de rendement, montre également que les placements immobiliers indirects suisses restent attrayants.