So integrieren wir Nachhaltigkeitsaspekte bei indirekten Schweizer Immobilienanlagen

Der Immobiliensektor emittiert rund ein Viertel der gesamten Treibhausgase der Schweiz. Bund und Kantone wollen deshalb mit einem Gebäude­programm den Energie­verbrauch im Schweizer Gebäude­park erheblich reduzieren und den CO₂-Ausstoss senken. Vor diesem Hinter­grund ist auch das Asset Management von indirekten Schweizer Immobilien­anlagen gefordert. Das Anlage­universum für indirekte Schweizer Immobilien­anlagen ist sehr breit und reicht von Aktien über Fonds bis hin zu Anlage­stiftungen. Zwar weisen immer mehr Anlage­vehikel Nach­haltig­keits­kennzahlen aus oder haben einen verbindlichen CO₂-Reduktions­pfad definiert. Standardisierte Informationen bzw. Daten sind jedoch kaum verfügbar. Aufgrund der verschiedenen Rechts­strukturen und der aktuell noch heterogenen Daten­landschaft haben wir uns für einen proprietären Nachhaltigkeits­ansatz entschieden.

Um der beschriebenen Problematik der Daten­verfügbarkeit zu begegnen, führen wir seit ein paar Jahren zusammen mit unserem Nachhaltigkeits­team im Asset Management der Zürcher Kantonalbank jährlich eine Nachhaltigkeits­umfrage bei den jeweiligen Verantwortlichen der Anlage­vehikel durch. Die Umfrage behandelt Themen wie Klima­strategie, Energie­verbrauch, Stakeholder­integration oder Mit­sprache­recht der Mieterinnen und Mieter. Nach der Daten­validierung und diversen Konsistenz­prüfungen werden die Daten aggregiert. Die Fragen werden den vier Dimensionen Kontroversen, ESG, SDG¹ und Klima zugeordnet, die alle gleich gewichtet in die Berechnung unseres proprietären Sustainability Ratings einfliessen.

One-to-ones mit den Verantwortlichen

Die Erkenntnisse aus unserem Fragebogen werden in Einzel­gesprächen mit den jeweiligen Verantwortlichen der Immobilien­vehikel vertieft. Besprochen wird auch die Nachhaltigkeits­strategie. Die daraus resultierenden Erkenntnisse und die Rangierung in unserem Sustainability Rating fliessen in unsere fundamentale Einschätzung ein, die für unsere aktive Positionierung ausschlag­gebend ist. Ausserdem wollen wir allfällige Nachhaltigkeits­risiken der einzelnen Immobilien­vehikel frühzeitig erkennen, um diese entsprechend steuern zu können. Mit den Ergebnissen der Nachhaltigkeits­umfrage schaffen wir zudem Transparenz für unsere Kundinnen und Kunden. Die wichtigsten Ergebnisse werden in einem Nachhaltig­keits­report dargestellt, der aufgrund der zunehmenden Daten­verfügbarkeit stetig ausgebaut wird.

Von der Nachhaltigkeitsumfrage bis zum Nachhaltigkeitsreport

Was wir zusätzlich berücksichtigen

• Immobilien­vehikel ohne Nachhaltigkeits­strategie schliessen wir aus unserem Anlage­universum aus.
• Vertieft untersuchen wir die CO₂-Reduktion und die Energie­effizienz der jeweiligen Immobilien­vehikel. Dabei beobachten wir insbesondere die Entwicklung, um zu prüfen, ob die gesetzten Ziele erreicht werden.
• Bei unseren nachhaltigen Anlage­lösungen streben wir eine kontinuierliche Reduktion der CO₂e-Intensität der Investitionen an. Zudem bevorzugen wir tendenziell Immobilien­vehikel mit einer ausgeprägteren Energie­effizienz­steigerung.
• Stewardship: Bei Immobilien­aktien und SICAV-Fonds in unserem Bestand betreiben wir gemäss den Swisscanto Voting Guidelines Proxy Voting und nehmen die Stimm­rechte aktiv wahr. Obwohl nicht bei allen Vehikeln im Anlage­universum wie z.B. Fonds Stimmrechte bestehen, suchen wir im Bereich Engagement den aktiven Dialog mit dem Management der verschiedenen indirekten Schweizer Immobilien­anlagen. Dabei sprechen wir gezielt Nachhaltig­keits­themen an und weisen beispielsweise auf Lücken oder Rückstande gegenüber der Konkurrenz hin. So können wir unsere Verantwortung als einer der grössten Asset Manager von indirekten Immobilien­anlagen aktiv wahrnehmen.

Standardisierung in der Branche zeichnet sich ab

Eine zunehmende Anzahl Gefässe lässt sich jährlich von dem internationalen Nachhaltigkeits-Standard GRESB beurteilen. Viele, insbesondere kleinere Gefässe, verfügen jedoch noch über kein GRESB-Rating. Um einen fairen Vergleich zwischen allen indirekten Immobilien­anlagen zu ermöglichen, ist eine generelle Standardisierung der Daten unabdingbar. In der Branche sind denn auch klare Bestrebungen in diese Richtung zu erkennen. Zu diesem Zweck hat die Asset Management Association Switzerland (AMAS) Richtlinien zur Berechnung und Offenlegung von umwelt­relevanten Kennzahlen erlassen. Demnach sind bis Ende 2024 alle Fonds verpflichtet, folgende Kennzahlen gemäss Richtlinie zu berechnen und zu publizieren:

• Abdeckungsgrad
• Energieträgermix
• Energieverbrauch und -intensität
• Treibhausgas­emissionen und Treibhausgas­intensität

Auch die Konferenz der Geschäftsführer von Anlagestiftungen (KGAST) empfiehlt ihren Mitgliedern, die Nachhaltigkeits­kennzahlen nach diesem Standard auszu­weisen. Für die Zertifizierung von Gebäuden existieren bereits verschiedene Labels wie Minergie, Standard Nachhaltiges Bauen Schweiz (SNBS), Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB) oder Leadership in Energy and Environmental Design (LEED).

Die Branche hat jedenfalls erkannt, dass eine zunehmende Standardisierung von Nachhaltigkeits­daten notwendig ist. Die daraus resultierenden Effizienz­gewinne kommen letztlich allen Markt­teilnehmenden zugute.

¹Die Ziele für nachhaltige Entwicklung (Sustainable Development Goals, SDG) wurden 2015 von der Generalversammlung der Vereinten Nationen festgelegt. In unserer Nachhaltigkeitsumfrage wird mit einzelnen Fragen geprüft, ob die Immobilienvehikel positive Beiträge zu den SDGs leisten.

Rechtliche Hinweise: Die Publikationen wurden vom Buy-Side Research des Asset Managements der Zürcher Kantonalbank und nicht von der Abteilung «Finanz­analyse» im Sinne der von der Schweizerischen Bankiervereinigung herausgegebenen «Richtlinien zur Sicherstellung der Unabhängigkeit der Finanzanalyse» erstellt. Die Publikationen unterliegen folglich nicht diesen Richtlinien. Das vorliegende Dokument dient ausschliesslich Werbe- und Informationszwecken, ist für die Verbreitung in der Schweiz bestimmt und richtet sich nicht an Personen in anderen Ländern oder an Personen, deren Nationalität oder Wohnsitz den Zugang zu solchen Informationen aufgrund der geltenden Gesetzgebung verbietet.